Le droit de Copropriété
Avant 1900, les immeubles étaient le plus souvent propriété d’une seule personne. Il est à noter que dans Pot Bouille d’Emile Zola publié en 1882, pour la succession les voisins se demandent : « Et l’immeuble ils ne pourront quand même pas se le partager. »
Pour les rares copropriété existantes, notamment à Grenoble, Lyon, Rennes et en Corse, chacun était responsable de son sol et de l’escalier menant à son appartement, seul les gros murs et la toiture étaient communs.
La copropriété par étages n’était pas évoquée dans le projet de Code Civil et l’art. 664 du 29/03/1804, première loi sur la copropriété, ne fût inséré qu’à la suite d’une intervention des Tribunaux de Lyon et de Grenoble qui souhaitaient voir codifier les règles d’une institution qui leur causait quelques soucis.
Cet article du code civil peut se résumer ainsi :
Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :
– Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient ;
– Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
– Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.
Cette loi coutume perdure dans les immeubles ou le ménage est effectué par les occupants, chacun à la charge de l’escalier menant à son étage ainsi que son palier.
A Paris, avant 1938, les rares immeuble vendus par appartement se sont constitués en Société de construction, chaque propriétaire possédait des parts correspondant aux mètres carrés de leur appartement.
Les juristes posèrent rapidement le problème de la validité de telles sociétés qui n’avaient pas pour objet la recherche d’un profit.
Outre cet aspect légal, les charges étaient divisées par appartement sans tenir compte des équipements des différents lots. Par exemple si un immeuble possédait un ascenseur dans l’immeuble rue, et pas sur celui de la cour, les propriétaires de la cour payaient aussi les frais relatifs à l’ascenseur.
En 1923 La création d’un statut légal de ces sociétés fût mise à l’étude avec la contribution de plusieurs associations de défense des propriétaires d’appartements. Son urgence fût rendue plus sensible encore par une décision de la Cour de Cassation qui mettait effectivement en cause la régularité du système.
Ainsi parvint-on à la promulgation le 28 juin 1938 d’un texte qui d’une part réglementait les sociétés de construction, d’autre part créait pour la première fois un véritable statut de la copropriété des immeubles divisés par étages. Ce statut comportait de nombreuses innovations structurelles dont beaucoup demeurent d’actualité.
En premier lieu l’immeuble divisé par étages se trouve divisé en parties communes, indivisés entre les propriétaires et en parties privatives, affectées à l’usage exclusif de chacun.
Les copropriétaires sont constitués obligatoirement et de plein droit en un syndicat « représentant légal de la collectivité » lui-même représenté par un syndic, qui est Qualifié d’agent officiel du syndicat.
La loi établit un système de répartition des charges d’exploitation de l’immeuble, en fonction des valeurs respectives des lots de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation.
La bonne jouissance et l’administration commune pouvant faire l’objet d’un règlement de copropriété qui est l’objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés. Le syndicat délibère en assemblée générale.
Le texte comportait aussi des dispositions relatives au paiement des charges.
L’évolution, après la Seconde Guerre Mondiale, de la construction immobilière la rendit rapidement, sinon obsolète, du moins insuffisante en raison de l’importance croissante des immeubles construits, groupant souvent plusieurs centaines de lots. Par ailleurs l’apparition de nouveaux équipements communs, la généralisation galopante des anciens mirent rapidement en lumière un défaut capital du texte : toute modification ou amélioration de l’immeuble était subordonnée à un vote unanime, et tout projet de ce chef se trouvait ainsi voué à l’échec dans l’immense majorité des cas. C’est pour remédier essentiellement à cette difficulté qu’un nouveau texte fût mis à l’étude.
La loi du 10 Juillet 1965
Le projet présenté le 31 juillet 1964 avait pour objet d’adapter le texte de 1938 à l’évolution des constructions et de permettre des travaux d’amélioration pour les anciennes copropriétés en conservant d’une part une majorité simple pour les décisions courantes et une majorité renforcée pour les gros travaux.
Le projet fût très considérablement modifié au cours des travaux parlementaires.
Il en résulte un texte hybride voté le 10 juillet 1965, dépourvu d’idée directrice et de plan, et dont la confusion a été parfois aggravée par le décret d’application publié le 17 mars 1967. Il n’en contient pas moins des améliorations incontestables dont l’importance a justifié l’appréciation généralement favorable de la doctrine.
Cette loi n° 664 du code civil est toujours en vigueur aujourd’hui.
Noisy le Sec Construction de la SCI Jean Jaurès.
La rue Jean Jaurès
Déjà en 1433, il existait un « chemin de la Forge » qui prendra ultérieurement le nom de rue de la Forge, lointain souvenir d’ateliers de travail du métal.
Elle prendra le nom d’avenue Jean Jaurès en 1925.
Parallèlement, en 1925, il est décidé de construire un monument aux morts.
Pour desservir ce monument à partir de la rue principale est construite l’avenue de la Victoire rebaptisée par la suite, avenue Georges Clémenceau.
Avant la construction occupation des parcelles
L’immeuble est construit sur trois parcelles sur lesquelles étaient construits 3 pavillons.
Au 71 rue Jean Jaurès s’installera vers 1921 un dentiste Jean Raybois, en 1926 on retrouve M. Méoule un mécanicien dentiste, soit un prothésiste dentaire, depuis 1931 il y a toujours eu des dentistes.
Au 75 rue Jean Jaurès il y avait une boulangerie dès 1902. La Boulangerie Perry remplacé en 1911 par les Guibourg puis différents propriétaires.
Construction de l’immeuble.
Au début des années 1960, il est décidé de construire un immeuble neuf au coin de l’avenue Jean Jaurès et de la rue Georges Clémenceau sur ces trois parcelles 24 mètres environ de façade sur l’avenue Jean Jaurès, 50 mètres sur l’avenue Georges Clémenceau.
Ce sera une résidence de luxe construite en briques creuses, et non en béton armé, répondant à tous les critères modernes en terme d’équipement : Ascenseur, vide ordure, chauffage collectif. Les températures garanties dans les appartements seront supérieures aux normes en vigueur de l’époque elles seront garanties à 20 ° dans le séjour et 18° dans les chambres.
L’arrière de l’immeuble donnera sur une cour jardin.
Un commerce novateur sera implanté sur la rue Georges Clémenceau, soit un garage et une station- service comprenant une pompe à essence.
Il sera bien sûr tenue compte des nouvelles lois du code de l’urbanisme concernant les aires de stationnement privés dans les immeubles,
A savoir, en 1957, face au déploiement très rapide de la motorisation des ménages, le Code de l’urbanisme (ancien article 89-2) conditionne la délivrance du permis de construire à la réalisation d’aires de stationnement privé « correspondant aux besoins de l’immeuble à construire » sans normes précises.
Vers 1962, cette obligation passe un parking par logement.
Pour les 34 logements prévus dans la résidence, il faut 34 emplacements pour voiture, ils seront réalisés en 34 box sur deux étages de sous-sol.
Le règlement de copropriété conforme à la loi de 1965 est préparé et déposé en même temps que le permis de construire.
Entre temps, une station-service est implantée rue Jean Jaurès au niveau de l’actuel commissariat de police municipale, le projet de station-service est abandonné.
Le permis de construire sera redéposé.
Les lots étant vendus sur plan, il sera édité une plaquette descriptive de l’immeuble comportant entre autre :
- Un plan du quartier situant la gare à 100 mètres, alors qu’elle est à plus de 200 mètres en réalité mais n’ergotons pas.
- Le plan de financement
- Les dates de livraison soit de décembre 1966 à septembre 1967 selon les bâtiments.
Les travaux commencent, ils s’aperçoivent qu’il est impossible de creuser 2 étages de sous-sol, un seul sera possible, soit 19 box.
Pour respecter l’obligation des places de stationnement privée, la cour jardin sera abandonnée et comprendra 13 places de parking.
Il en manque 2, elles seront bricolées dans les arrondis de la rampe de descente des voitures, et celle de la cour gênant la circulation des voitures ne sera pas vendue. Petit arrangement avec la loi.
Annick Lefebvre